Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà năm 2015


Cho thuê nhà cần đóng những loại thuế nào? Kế toán 68 xin hướng dẫn cách tính thuế GTGT, TNCN từ tiền cho thuê nhà năm 2015, các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà.


Tùy vào giá trị của hợp đồng thuê nhà mà cách tính thuế, các loại thuế phải nộp cho thuê nhà cũng khác nhau, có 2 trường hợp cụ thể như sau:


Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 (Có hiệu lực từ ngày 30/7/2015)

“b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.

Ví dụ: Bà C ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm - tính theo 12 tháng liên tục - với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 2015 đến hết tháng 9 năm 2017, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng. Như vậy, doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của Bà C xác định như sau:

Năm 2015, Bà C cho thuê nhà 03 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 03 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2015 Bà C không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2016, Bà C cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2016 Bà C phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2017, Bà C cho thuê nhà 09 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 09 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2017 Bà C không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà.”


1. Nếu Tổng số tiền cho thuê nhà < 100tr/năm

Từ ngày 01/9/2014 theo Thông tư 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 quy định:

Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và nộp thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế.
- Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ 100 triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này”

 

Như vậyNếu Tổng tiền cho thuê nhà < 100 tr/năm hoặc < 8,4 tr/tháng thì cá nhân có nhà cho thuê chỉ cần nộp thuế môn bài:
+ Nếu là 6 tháng đầu năm: đóng 1 triệu
+ Nếu là 6 tháng cuối năm (từ ngày 1/7): nộp 500.000
( Theo Thông tư 96/2002/TT-BTC)

Thời hạn nộp thuế: 10 ngày sau khi ký hợp đồng
 

Đối với DN đi thuê nhà của cá nhân:
DN chỉ cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ như sau là được ghi nhận vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN:
     - Hợp đồng thuê nhà công chứng
     - Chứng từ thanh toán.
     - CMT photo của chủ nhà.
     - Bảng kê mẫu 01/TNDN
 (ban hành kèm theo Thông tư số 78/2014/TT-BTC).

2. Nếu Tổng số tiền cho thuê nhà > 100tr/năm:

- Trong trường hợp này nếu muốn lấy hóa đơn thì cá nhân cho thuê nhà phải nộp 3 loại thuế: Môn bài, GTGT, TNCN, sau đó cơ quan thuế sẽ cấp cho 1 hóa đơn bán lẻ để giao cho bên đi thuê nhà, cụ thể như sau:


2.1. Ai là người đi nộp thuế?

Theo Công văn 2994/TCT-TNCN ngày 24/7/2015 (Có hiệu lực từ ngày 30/7/2015) của Tổng cục thuế:

"2. Đối với cá nhân cho thuê tài sản
2.1. Về việc xác định đối tượng khai thuế
Theo hướng dẫn tại khoản 1 và khoản 2 Điều 8 Thông tư số 92/2015/TT-BTC thì:
Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế, hoặc
Bên thuê tài sản khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng có thoả thuận bên thuê là người nộp thuế.
Trước đây:
Theo hướng dẫn tại Điều 22 Thông tư số 156/2013/TT-BTC thì:
Cá nhân cho thuê tài sản phải trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế"


2.2. Cách tính tiền thuế cho thuê nhà:

a. Thuế môn bài:
- Mức đóng: 1 triệu/năm (Nếu 6 tháng cuối năm: 500.000)

b. Thuế GTGT + TNCN:

Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 (Có hiệu lực từ ngày 30/7/2015):

Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

- Doanh thu tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế GTGT  và thuế TNCN xác định theo doanh thu trả tiền một lần.


Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu:
- Tỷ lệ thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%
- Tỷ lệ thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

Xác định số thuế phải nộp:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT X 5%
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN X 5%


Như vậy:
- Nếu Tổng số tiền cho thuê nhà > 100tr/năm hoặc > 8,4 tr/ tháng thì cá nhân cho thuê nhà phải nộp:
Tổng thuế phải nộp = (Doanh thu  X  10%)  + Thuế môn bài
 
d) Thời điểm xác định doanh thu tính thuế:
- Là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản.

3. Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà:

Hồ sơ gồm:
- Hợp đồng thuê nhà
- CMT phô tô công chứng chủ nhà
(Ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính).

Người nộp thuế khai 03 liên, nộp Cơ quan thuế xác nhận và giữ 01 liên, 02 liên trả lại người nộp thuế để nộp thuế tại Kho bạc, Ngân hàng thương mại. Khi nộp, Kho  bạc xác nhận đã nộp thuế hoặc cấp biên lai thu tiền, gửi Kho bạc 01 liên, trả người nộp thuế 01 liên để người nộp thuế lưu. 


-> Sau khi nộp thuế xong, cơ quan thuế sẽ cấp cho chủ nhà 1 hóa đơn bán lẻ để giao cho DN đi thuê nhà.

Đối với DN đi thuê nhà của cá nhân:
DN chỉ cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ như sau là được ghi nhận vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN:
     - Hợp đồng thuê nhà (công chứng)
     - Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.
     - Hóa đơn bán lẻ của cơ quan thuế cấp cho chủ nhà.

- Các bạn khai thuế và nộp thuế tại chi cục thuế quận huyện.
- Chủ nhà chỉ cần khai 1 lần với chi cục khi ký hợp đồng thuê nhà. Sau đó chủ nhà cứ nộp thuế theo kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng
VD: Hợp đồng thuê nhà 12 tháng, thỏa thuận trả tiền theo tháng hay theo quý thì hàng tháng hoặc hàng quý chủ nhà đi nộp tiền thuế để cơ quan thuế cấp hóa đơn bán lẻ.

Thời hạn nộp thuế: 10 ngày sau khi ký hợp đồng


Chúc các bạn thành công!
 
Share on Google Plus